La semana pasada, tras años de retraso, el Congreso ha aprobado la Ley Hipotecaria (Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), que se prevé que entrará en entrará en vigor antes de este Verano. (entre Marzo y Junio de 2019)
Las medidas contenidas en la nueva ley afectarán a todos aquellos hipotecados que firmen un préstamo tras su publicación en el BOE, ya que la norma no tendrá carácter retroactivo de forma general. Sólo afectará en el caso de Hipotecas firmadas anteriormente si son objeto de novación o de subrogación después de la publicación en el BOE.
Las medidas más importantes son:
- El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de diez días antes de la firma. El objetivo es que disponga de tiempo suficiente para leer el contrato con tranquilidad, resolver las dudas que le puedan surgir y dialogar con la entidad si hay alguna discrepancia.
- La norma obliga al banco a consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España, y si concede el préstamo le permite ceder los datos del usuario a plataformas privadas de información crediticia. El coste de esta ‘investigación’ deberá asumirlo el banco, para comprobar que no se dan hipotecas a gente sin capacidad de pago.
- Con la nueva ley, el titular tendrá que acudir al notario un mínimo de dos veces. La primera será sin la entidad para poder realizar cualquier pregunta que le pueda surgir y rellenar un cuestionario para demostrar que conoce lo que va a firmar. La segunda visita será con la entidad para la firma del contrato hipotecario.
- Otro de los puntos más importante para los clientes, se refiere al cambio en la forma de repartir los gastos. Con la nueva ley, el cliente solo pagará la tasación. El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, IAJD, notaría y los gastos del registro). Además, el cliente podrá elegir libremente a los tasadores, que podrán ser personas físicas.
- Además, la ley prohíbe las cláusulas suelo, de esta manera en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.
- Respecto a las vinculaciones que los banco obligaban a firmar, la ley establece que no se podrán imponer productos vinculados, aunque sí podrán hacer bonificaciones por los productos que se contrate, como se hace en la actualidad. Sólo prevée dos excepciones:
- Los bancos sí pueden exigir que se contrate un seguro de hogar y/o un seguro de vida o de protección de pagos. Eso sí, el cliente puede suscribirlos con la empresa que quiera sin que la entidad pueda subirle el interés por ello.
- También pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestren que benefician al cliente. Se da al Banco de España la potestad de decidir qué servicios se incluyen dentro de esa categoría.
- A la hora de formalizar el préstamo, la mayoría de las entidades cobraban a sus clientes una comisión de apertura del préstamo. La nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión, aunque sí establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.
- El cliente también podrá cambiar de banco o mejorar su hipoteca cuando quiera. Con la nueva regulación, el cliente con préstamos anteriores a la ley podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Igual que en el caso de las novaciones, no podrán cobrar comisión por estas novaciones. Si se produce una subrogación de acreedor para trasladar la hipoteca a otro banco, el nuevo banco tiene que pagarle una compensación al antiguo, que es la parte proporcional a los gastos de constitución que se abonarían por el importe pendiente.
- La ley también protegerá más a los hipotecados en caso de embargo, ya que eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca. En concreto, el banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:
- Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
- Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.
- Asimismo, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio, es decir, del de la propia hipoteca.
- Bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).
- Los registradores no podrán inscribir cláusulas abusivas, es decir, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo y Las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho. Esto significa que no existe ningún plazo de prescripción para poder denunciar su abusividad.
- También se especifica que la política de remuneraciones de los bancos a sus empleados no puede ligar el salario con el número de préstamos hipotecarios concedidos ni puede provocar que no se estudien las solicitudes adecuadamente.
- Además, se incluye un abaratamiento del paso del tipo variable al fijo, ya se realice mediante una novación (un pacto con la propia entidad) o una subrogación de acreedor para irse a otro banco. Así, la comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.
- Por último, nos referimos a la regulación de las hipotecas multidivisa, es decir, préstamos concedidos en otras monedas. Los titulares de estos productos tienen el derecho de convertirlas a euros siempre que quieran. Además, los bancos deben informar periódicamente de los incrementos de la deuda que se produzcan por el aumento del valor de la divisa respecto al euro. Si no se cumplen las exigencias mencionadas, el contrato se considerará nulo. En consecuencia, el titular podrá exigir que la hipoteca se pase a euros desde el principio y se le reste del capital pendiente todo lo que haya pagado de más con la otra moneda.
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